东方金诚债跟踪评字【2020】288号 美的置业集团有

  东方金诚债跟踪评字【2020】288号 美的置业集团有限公司主体及相关债项2020年度跟踪评级报告 19美置01 : 东方金诚债跟踪评字【2020】288号 美的置业集团有限公司主体及相关债项20.

  原标题:东方金诚债跟踪评字【2020】288号 美的置业集团有限公司主体及相关债项2020年度跟踪评级报告19美置01: 东方金诚债跟踪评字【2020】288号 美的置业集团有限公司主体及相关债项20..

  注:最终评级结果由信评委参考评级模型输出结果通过投票评定,可能与评级模型输出结

  跟踪期内,美的置业集团依托美的集团在家电、产品研发等方面优势,全面升级产品战略和产品体系,产品竞争

  力进一步提升;房地产开发业务收入和毛利润持续增长,盈利能力较好;布局更为多元,可售面积充裕,楼面地价较

  低,对未来业务获利能力提供较好保障。另一方面,公司三四线城市土储规模较大,叠加新冠肺炎疫情的不利影响,

  销售去化面临一定压力,项目未来投资规模较大,面临资金支出压力,有息债务规模较大,2020年至

  .跟踪期内,公司依托美的集团在家电、产品研发等方面优势,持续开发“5M智慧健康社区”,全面升级产

  .2019年,公司合同销售金额、合同销售面积均显著增长,房地产开发业务收入和毛利润持续增长,毛利率仍

  .公司在建及拟建项目未来可售面积较为充足且二线城市项目占比较高,期末全口径剩余可售面积

  42.63%位于三四线城市,叠加新冠肺炎疫情对销售回款、施工进度及结转的

  .公司在建和拟建地产项目未来投资规模较大,在房地产市场持续调控及行业融资环境趋紧的背景下,面临资

  中山、眉山、成都和株洲等城市部分项目销售不及预期,2019年公司存货计提了

  公司评级展望为稳定。未来随着房地产业务规模扩张,公司销售规模仍将保持增长,市场竞争力依然很强,新

  均已正常开复工,市场需求的释放及充裕的土地储备和较低的土地成本,对公司未来盈利提供保障。

  根据相关监管要求及美的置业集团有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券(第

  一期)(以下简称“18美置01”)、美的置业集团有限公司2019年面向合格投资者公开发行

  公司债券(第一期)(以下简称“19美置01”)和美的置业集团有限公司2019年面向合格投

  资者公开发行公司债券(第二期)(以下简称“19美置02”)的跟踪评级安排,东方金诚基于

  美的置业集团有限公司(以下简称“美的置业集团”或“公司”)提供的2019年度审计报告以

  美的置业集团主营房地产开发业务,截至2019年末,美的置业集团注册资本38.07亿元,

  控股股东为美的建业(香港)有限公司(以下简称“美的建业香港”)直接及间接持股100%,

  根据相关监管要求及美的置业集团有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券(第

  一期)(以下简称“18美置01”)、美的置业集团有限公司2019年面向合格投资者公开发行

  公司债券(第一期)(以下简称“19美置01”)和美的置业集团有限公司2019年面向合格投

  资者公开发行公司债券(第二期)(以下简称“19美置02”)的跟踪评级安排,东方金诚基于

  美的置业集团有限公司(以下简称“美的置业集团”或“公司”)提供的2019年度审计报告以

  美的置业集团主营房地产开发业务,截至2019年末,美的置业集团注册资本38.07亿元,

  控股股东为美的建业(香港)有限公司(以下简称“美的建业香港”)直接及间接持股100%,

  公司仍以住宅地产开发为主营业务,辅以物业管理、自持物业租赁、酒店、材料销售和工

  程设计等业务。跟踪期内,公司依托美的集团在家电、产品研发等方面优势,持续开发“5M智

  慧健康社区”。2019年7月,公司首个自主研发的智慧家居控制系统上线月,公司全面

  升级产品战略和产品体系,形成“璟睿、君兰、云筑、未来”四大主力产品系,涵盖普通住宅、

  高端住宅、公寓、别墅等多种产品业态。公司开发项目位于佛山、重庆、贵阳、徐州、邯郸、

  苏州、长沙等50余个城市。根据克而瑞地产研究披露的《2019年度中国房地产企业销售

  TOP200》,2019年美的置业控股有限公司(以下简称“美的置业”)2全口径合同销售金额和

  权益金额分别为1011.4亿元和728.0亿元,位列第34位和35位,同比分别上升5位和4位。

  截至2019年末,公司资产总额2643.80亿元,所有者权益378.97亿元,资产负债率为

  85.67%;纳入合并范围的子公司共276家。2019年,公司实现营业总收入384.72亿元,利润

  经中国证券监督管理委员会《关于核准美的置业集团有限公司向合格投资者公开发行公司

  债券的批复》(证监许可【2018】493号)核准,公司获准面向合格投资者公开发行不超过人

  公司于2018年9月17日发行的“18美置01”,发行金额10亿元,债券期限3年,附

  第2年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权,票面利率7.50%,起息日为2018年91卢德燕为何享健之子何剑锋的妻子。

  2美的置业通过全资子公司美的建业(英属维京群岛)有限公司持有美的建业香港100%股权。美的置业于2018年10月,在

  公司于2019年1月2日发行的“19美置01”,发行金额10亿元,债券期限3年,附第

  2年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权,票面利率7.00%,起息日为2019年1月

  公司于2019年2月27日发行的“19美置02”,发行金额10亿元,债券期限3年,附

  第2年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权,票面利率6.50%,起息日为2019年2

  截至本报告出具日,“18美置01”、“19美置01”和“19美置02”所募集资金均已按

  一季度必要的疫情防控措施对消费、投资及对外贸易活动造成严重冲击。3月以来国内疫

  情进入稳定控制阶段,复工复产加速,但在海外疫情急剧升温、国际金融市场剧烈动荡背景下,

  国内经济回升势头受到较大影响,一季度GDP同比出现有历史记录以来的首次负增长,降至

  -6.8%。二季度国内消费回补、投资加速态势会进一步明显,但欧美疫情仍处高发期,5月之后

  我国出口会出现更大幅度下滑,我们估计当季GDP同比增速仅将回升至3.0%左右。若全球疫

  情在上半年晚些时候得到基本控制,下半年国内宏观经济有望出现接近两位数的反弹,全年

  为应对疫情冲击,5月两会推出一揽子宏观政策,主要包括上调财政赤字率目标、扩大新

  增地方政府专项债规模及发行特别国债,以及继续实施降息降准和再贷款等,合计财政支持力

  度达到名义GDP的8.6%,已接近2008~2009年全球金融危机时期水平。下一步大幅减税降费、

  扩大基建支出、大规模发放招工及稳岗补贴,以及适度放松汽车及商品房限购等措施有望陆续

  落地。未来货币政策实施力度也会加大,降息降准将持续推进,M2和社融增速将显著高于上年

  水平(分别为8.7%和10.7%),我们估计年末两项指标有可能分别达到14.0%和15.0%左右。

  新冠肺炎疫情对房地产短期销售产生较大冲击,但3月已开始改善,随着国内疫情的缓解,

  预计在政策维稳、按揭投放趋稳及需求回补的影响下,二季度销售增速将有望持续修复

  疫情期间,大多数省市线下售楼处和中介门店暂时关闭,房企推盘数量显著下滑,国内商

  公司于2019年1月2日发行的“19美置01”,发行金额10亿元,债券期限3年,附第

  2年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权,票面利率7.00%,起息日为2019年1月

  公司于2019年2月27日发行的“19美置02”,发行金额10亿元,债券期限3年,附

  第2年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权,票面利率6.50%,起息日为2019年2

  截至本报告出具日,“18美置01”、“19美置01”和“19美置02”所募集资金均已按

  一季度必要的疫情防控措施对消费、投资及对外贸易活动造成严重冲击。3月以来国内疫

  情进入稳定控制阶段,复工复产加速,但在海外疫情急剧升温、国际金融市场剧烈动荡背景下,

  国内经济回升势头受到较大影响,一季度GDP同比出现有历史记录以来的首次负增长,降至

  -6.8%。二季度国内消费回补、投资加速态势会进一步明显,但欧美疫情仍处高发期,5月之后

  我国出口会出现更大幅度下滑,我们估计当季GDP同比增速仅将回升至3.0%左右。若全球疫

  情在上半年晚些时候得到基本控制,下半年国内宏观经济有望出现接近两位数的反弹,全年

  为应对疫情冲击,5月两会推出一揽子宏观政策,主要包括上调财政赤字率目标、扩大新

  增地方政府专项债规模及发行特别国债,以及继续实施降息降准和再贷款等,合计财政支持力

  度达到名义GDP的8.6%,已接近2008~2009年全球金融危机时期水平。下一步大幅减税降费、

  扩大基建支出、大规模发放招工及稳岗补贴,以及适度放松汽车及商品房限购等措施有望陆续

  落地。未来货币政策实施力度也会加大,降息降准将持续推进,M2和社融增速将显著高于上年

  水平(分别为8.7%和10.7%),我们估计年末两项指标有可能分别达到14.0%和15.0%左右。

  新冠肺炎疫情对房地产短期销售产生较大冲击,但3月已开始改善,随着国内疫情的缓解,

  预计在政策维稳、按揭投放趋稳及需求回补的影响下,二季度销售增速将有望持续修复

  疫情期间,大多数省市线下售楼处和中介门店暂时关闭,房企推盘数量显著下滑,国内商

  品房销售受到较大影响。2020年1~3月,全国商品房累计销售面积21978.32万平方米,同比

  下降26.3%;商品房销售额20364.86亿元,同比下降24.7%。此外,3月1日以来,30大中

  预计二季度随着国内疫情的缓解,各城市继续复工,供给和需求均将集中释放,商品房销

  售面积增速有望明显修复。2月中下旬以来,除疫情严重的湖北省外,各城市已逐步复工,大

  部分城市售楼处陆续开放,房企积极推出线上售房、无理由退房、打折促销“以价换量”等营

  销策略,“渡难关”因城施策密集实施释放出一定程度托底及维稳的信号,“三稳”基调不变,

  按揭投放趋稳,加之货币政策和局部地区政策边际宽松可期,二季度销售增速料将有望修复。

  疫情使得房企一季度销售及回款承压,影响拿地、开复工意愿,行业投资增速首次负增长,

  随着国内疫情逐步得到缓解,预计二季度投资增速在销售回款增加、拿地及开复工回暖的情况

  疫情使得房企销售及回款承压,开复工延缓,影响拿地意愿,房地产开发投资累计增速在

  2月份首次负增长;2020年1~2月,房地产开发投资完成额10115亿元,同比增速-16.3%。

  随着3月国内房地产项目有序复工,土地购置及建安支出增加,房地产开发投资增速有所改善;

  其中3月开发投资完成额11848亿元,同比增长1.15%,单月同比增速回正。

  预计二季度,随着国内疫情得到缓解,各地复工进度加快及复工率的提升,在部分地方政

  府适度支持政策以及整体宽松的融资环境下,房企土地购置、新开工及施工将在销售回暖的条

  件下将继续得到改善;复工程度的增加及结转高峰的到来对竣工增速提升亦可提供保障,总体

  品房销售受到较大影响。2020年1~3月,全国商品房累计销售面积21978.32万平方米,同比

  下降26.3%;商品房销售额20364.86亿元,同比下降24.7%。此外,3月1日以来,30大中

  预计二季度随着国内疫情的缓解,各城市继续复工,供给和需求均将集中释放,商品房销

  售面积增速有望明显修复。2月中下旬以来,除疫情严重的湖北省外,各城市已逐步复工,大

  部分城市售楼处陆续开放,房企积极推出线上售房、无理由退房、打折促销“以价换量”等营

  销策略,“渡难关”因城施策密集实施释放出一定程度托底及维稳的信号,“三稳”基调不变,

  按揭投放趋稳,加之货币政策和局部地区政策边际宽松可期,二季度销售增速料将有望修复。

  疫情使得房企一季度销售及回款承压,影响拿地、开复工意愿,行业投资增速首次负增长,

  随着国内疫情逐步得到缓解,预计二季度投资增速在销售回款增加、拿地及开复工回暖的情况

  疫情使得房企销售及回款承压,开复工延缓,影响拿地意愿,房地产开发投资累计增速在

  2月份首次负增长;2020年1~2月,房地产开发投资完成额10115亿元,同比增速-16.3%。

  随着3月国内房地产项目有序复工,土地购置及建安支出增加,房地产开发投资增速有所改善;

  其中3月开发投资完成额11848亿元,同比增长1.15%,单月同比增速回正。

  预计二季度,随着国内疫情得到缓解,各地复工进度加快及复工率的提升,在部分地方政

  府适度支持政策以及整体宽松的融资环境下,房企土地购置、新开工及施工将在销售回暖的条

  件下将继续得到改善;复工程度的增加及结转高峰的到来对竣工增速提升亦可提供保障,总体

  公司营业收入和毛利润的主要来源为房地产开发业务,2019年公司营业收入和毛利润均有

  2019年,公司营业收入和毛利润分别为384.72亿元和128.07亿元,同比分别增长27.93%

  和18.95%,主要是房地产项目结转收入和利润的增加所致。其中房地产开发业务仍是公司收入

  和利润的最主要来源。同期,公司综合毛利率为33.29%,同比下降2.51个百分点,但仍保持

  跟踪期内,公司依托美的集团在家电、产品研发等方面优势,持续开发“5M智慧健康社

  区”,全面升级产品战略和产品体系,产品竞争力有所提高,公司加大了二三线城市拓展力度,

  公司具有国家一级房地产开发资质,项目开发经验丰富,分布区域较广。2019年,公司加

  公司营业收入和毛利润的主要来源为房地产开发业务,2019年公司营业收入和毛利润均有

  2019年,公司营业收入和毛利润分别为384.72亿元和128.07亿元,同比分别增长27.93%

  和18.95%,主要是房地产项目结转收入和利润的增加所致。其中房地产开发业务仍是公司收入

  和利润的最主要来源。同期,公司综合毛利率为33.29%,同比下降2.51个百分点,但仍保持

  跟踪期内,公司依托美的集团在家电、产品研发等方面优势,持续开发“5M智慧健康社

  区”,全面升级产品战略和产品体系,产品竞争力有所提高,公司加大了二三线城市拓展力度,

  公司具有国家一级房地产开发资质,项目开发经验丰富,分布区域较广。2019年,公司加

  大二三线城市拓展力度,新进入上海、天津、武汉、杭州、衡阳、茂名、惠州、台州、阜阳、

  在根据克而瑞地产研究披露的《2019年度中国房地产企业销售TOP200》,美的置业全口

  径合同销售金额和权益金额分别为1011.4亿元和728.0亿元,位列第34位和35位,同比分

  别上升5位和4位。公司是美的置业最主要的房地产经营主体,2019年合同销售金额占比达到

  跟踪期内,公司依托美的集团在家电、产品研发等方面优势,持续开发“5M智慧健康社区”。

  大二三线城市拓展力度,新进入上海、天津、武汉、杭州、衡阳、茂名、惠州、台州、阜阳、

  在根据克而瑞地产研究披露的《2019年度中国房地产企业销售TOP200》,美的置业全口

  径合同销售金额和权益金额分别为1011.4亿元和728.0亿元,位列第34位和35位,同比分

  别上升5位和4位。公司是美的置业最主要的房地产经营主体,2019年合同销售金额占比达到

  跟踪期内,公司依托美的集团在家电、产品研发等方面优势,持续开发“5M智慧健康社区”。

  2019年4月,美的置业参股深圳市欧瑞博科技股份有限公司3,加速拓展智慧家居生态链;7

  月,公司首个自主研发的智慧家居控制系统上线,并联合阿里云、海康威视等知名企业共建智

  慧生态;11月,公司以“5M智慧健康社区”为基础,全面升级产品战略和产品体系,形成“璟

  2019年公司合同销售金额和面积均显著增长,剩余可售面积仍较为充足,对未来销售增长

  提供支撑,但部分项目位于邯郸、湘潭、阳江等弱三四线年一季度新冠肺炎疫情对

  2019年,随着公司全国化布局的进一步推进,公司合同销售金额和合同销售面积同比均显

  著增长,销售价格略有增长。2019年,公司合同销售金额、权益销售金额和合同销售面积分别

  销售均价为10117元/平方米,同比增长0.61%。2020年一季度,受新冠肺炎疫情影响,公司

  房地产项目销售进度有所放缓;3月份后国内疫情得到缓解,公司将加大推盘力度,前期受抑

  回款方面,2019年,公司权益销售比重有所下降,合作开发增多;销售商品、提供劳务收

  3欧瑞博以独创的MixPad超级智能面板为核心构建了业内领先的全宅智能家居系统。该系统已服务50多家百强地产的数百个

  智慧社区,全球家庭用户超200万。已荣获“国家高新技术企业”、“中国年度创新100强企业”、“中国智能家居30强企

  业”等资质和荣誉,并入选粤港澳大湾区独角兽榜单。已获得恒大、美的置业、软银、联想、红星美凯龙等多个企业投资。

  图表5公司房地产开发业务合同销售及回款情况(单位:亿元、万平方米、元/平方米)

  分销售区域看,2019年,公司沪苏、珠三角、华北和华中等区域销售占比仍然较高;皖苏

  北、川渝、珠三角、赣闽和沪苏增速较高,全口径合同销售金额同比分别增长540.12%、95.88%、

  图表62019年公司房地产开发项目分区域销售情况(单位:万平方米、亿元、%)

  图表5公司房地产开发业务合同销售及回款情况(单位:亿元、万平方米、元/平方米)

  分销售区域看,2019年,公司沪苏、珠三角、华北和华中等区域销售占比仍然较高;皖苏

  北、川渝、珠三角、赣闽和沪苏增速较高,全口径合同销售金额同比分别增长540.12%、95.88%、

  图表62019年公司房地产开发项目分区域销售情况(单位:万平方米、亿元、%)

  2019年,公司新开工面积1562.76万平方米,同比下降8.90%,但仍保持较高;竣工面积

  583.33万平方米,同比增长57.65%,相比公司房地产开发业务收入增速26.98%,

  公司可售面积充足,且相对较为分散,对未来销售提供一定保障。截至2019年末,公司房

  4川渝包括成都、乐山、眉山和重庆;赣闽包括赣州、九江、南昌、泉州和上饶;沪苏包括常州、南京、南通、上海、苏州、

  泰州、无锡、扬州和镇江;华北包括邯郸、开封、石家庄、天津、邢台和郑州;华中包括常德、郴州、衡阳、武汉、湘潭、岳

  阳、长沙和株洲;辽宁包括沈阳;皖苏北包括阜阳、合肥和徐州;西南包括大理、贵阳、昆明和遵义;粤桂包括佛山、河源、

  江门、柳州、茂名、南宁、梧州、阳江和肇庆;浙江包括杭州、金华、宁波、台州和舟山;珠三角包括东莞、佛山、广州、惠

  地产项目全口径总可售面积6636.89万平方米,剩余可售面积3616.60万平方米,其中权益可

  售面积和权益剩余可售面积分别为4877.84万平方米和2492.52万平方米,其中华中、粤桂、

  苏沪、华北和珠三角区域占比较高。公司完工项目全口径总可售面积960.14万平方米,剩余可

  售面积83.42万平方米,去化率91.31%,其中佛山顺德北滘美悦然广场、株洲美的时代广场和

  公司全口径在建项目剩余可售面积3069.24万平方米,权益剩余可售面积2064.55万平方

  地产项目全口径总可售面积6636.89万平方米,剩余可售面积3616.60万平方米,其中权益可

  售面积和权益剩余可售面积分别为4877.84万平方米和2492.52万平方米,其中华中、粤桂、

  苏沪、华北和珠三角区域占比较高。公司完工项目全口径总可售面积960.14万平方米,剩余可

  售面积83.42万平方米,去化率91.31%,其中佛山顺德北滘美悦然广场、株洲美的时代广场和

  公司全口径在建项目剩余可售面积3069.24万平方米,权益剩余可售面积2064.55万平方

  米,其中一线.65万平方米,占比分别为1.02%、54.78%和44.20%。按城市来看,佛山、邯郸、重庆、

  长沙、贵阳、湘潭、遵义和阳江剩余可售面积分别为417.10万平方米、226.87万平方米、179.13

  同期末,公司全口径拟建项目总可售面积463.94万平方米,权益剩余可售面积347.90万

  整体来看,公司在建及拟建项目未来可售面积较为充足,以佛山、贵阳、徐州等为代表的

  二线城市占比较高,但受新型冠状肺炎疫情影响,公司推盘销售节奏短期内有所放缓,2020年

  一季度销售金额同比下降,同时部分项目集中在以邯郸、湘潭、阳江等弱三四线及以下城市,

  销售去化在短期内面临一定压力。但3月份后,随着国内疫情得到缓解,公司项目均已开复工,

  5一线城市包括北京、上海、广州、深圳;二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、

  宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州;三线城市包括百城中除一线城市、二线年末

  跟踪期内,公司房地产开发业务收入和毛利润同比大幅增长,毛利率略有下降但仍保持较

  好水平,公司加大拿地规模,尤其是一二线城市在建及拟建项目土地成本较低,有利于对业务

  获利能力的保障,但疫情对公司部分项目的施工进度及结转带来制约,对公司短期业务获利能

  2019年公司房地产结转收入369.73亿元,同比增长26.87%;毛利润123.74亿元,同比

  增长19.37%;毛利率33.47%,同比下降2.10个百分点。2020年一季度,新冠肺炎疫情对项

  目销售回款、施工进度及结转带来不利影响,将对公司收入和利润造成一定制约。但随着疫情

  得到缓解,公司将加快项目进度,将有助于2020年公司房地产开发业务的修复。此外,截至

  2019年末,公司预收款项983.33亿元,预收款项是当期结算收入的2.66倍,为未来业务收入

  图表8公司房地产开发业务收入及结转情况(单位:亿元、万平方米、元/平方米、倍)

  跟踪期内,公司土地获取仍以招拍挂为主,2019年全口径新增73块土地,其中招拍挂50

  块、并购22块、旧改1块;支付权益土地款397.50亿元,同比增长25.69%。新增计容建筑面

  积1253.19万平方米,同比下降8.09%;其中权益计容建筑面积809.45万平方米,同比下降

  12.09%;权益比为64.59%,同比下降2.94个百分点。新增土储楼面地价5177.57平方米/元,

  相比2018年增长44.48%,土地成本大幅上升。截至2019年末,公司项目平均楼面地价3425.73

  元/平方米,相比2019年合同销售单价10117元/平方米,土地成本仍相对较低。

  整体来看,公司房地产项目土地成本较低,随着房地产项目的销售结转,预计对项目利润

  水平提供较强保障,但受疫情影响,公司部分项目施工进度及结转受到一定阻碍,将会对公司

  短期内的收入结转规模及利润水平的稳定性产生不利影响。但3月份后,随着国内疫情的缓和,

  公司在建及拟建项目未来投资规模较大,同时未来仍将保持一定规模的土地获取,在房地

  公司在建项目计划总投资额3830.32亿元,截至2019年末已累计投入2945.04亿元,尚

  需投资885.28亿元,投资资金来源主要是销售回款、自筹资金和借款。公司拟建项目计划总投

  资额358.37亿元,截至2019年末已累计投入215.98亿元,尚需投资142.40亿元。公司在建

  及拟建项目未来投资规模较大,且未来仍将保持一定规模的土地获取,在房地产调控政策及行

  跟踪期内,公司房地产开发业务收入和毛利润同比大幅增长,毛利率略有下降但仍保持较

  好水平,公司加大拿地规模,尤其是一二线城市在建及拟建项目土地成本较低,有利于对业务

  获利能力的保障,但疫情对公司部分项目的施工进度及结转带来制约,对公司短期业务获利能

  2019年公司房地产结转收入369.73亿元,同比增长26.87%;毛利润123.74亿元,同比

  增长19.37%;毛利率33.47%,同比下降2.10个百分点。2020年一季度,新冠肺炎疫情对项

  目销售回款、施工进度及结转带来不利影响,将对公司收入和利润造成一定制约。但随着疫情

  得到缓解,公司将加快项目进度,将有助于2020年公司房地产开发业务的修复。此外,截至

  2019年末,公司预收款项983.33亿元,预收款项是当期结算收入的2.66倍,为未来业务收入

  图表8公司房地产开发业务收入及结转情况(单位:亿元、万平方米、元/平方米、倍)

  跟踪期内,公司土地获取仍以招拍挂为主,2019年全口径新增73块土地,其中招拍挂50

  块、并购22块、旧改1块;支付权益土地款397.50亿元,同比增长25.69%。新增计容建筑面

  积1253.19万平方米,同比下降8.09%;其中权益计容建筑面积809.45万平方米,同比下降

  12.09%;权益比为64.59%,同比下降2.94个百分点。新增土储楼面地价5177.57平方米/元,

  相比2018年增长44.48%,土地成本大幅上升。截至2019年末,公司项目平均楼面地价3425.73

  元/平方米,相比2019年合同销售单价10117元/平方米,土地成本仍相对较低。

  整体来看,公司房地产项目土地成本较低,随着房地产项目的销售结转,预计对项目利润

  水平提供较强保障,但受疫情影响,公司部分项目施工进度及结转受到一定阻碍,将会对公司

  短期内的收入结转规模及利润水平的稳定性产生不利影响。但3月份后,随着国内疫情的缓和,

  公司在建及拟建项目未来投资规模较大,同时未来仍将保持一定规模的土地获取,在房地

  公司在建项目计划总投资额3830.32亿元,截至2019年末已累计投入2945.04亿元,尚

  需投资885.28亿元,投资资金来源主要是销售回款、自筹资金和借款。公司拟建项目计划总投

  资额358.37亿元,截至2019年末已累计投入215.98亿元,尚需投资142.40亿元。公司在建

  及拟建项目未来投资规模较大,且未来仍将保持一定规模的土地获取,在房地产调控政策及行

  业融资环境趋紧的背景下,叠加新冠肺炎疫情对公司短期销售回款的不利影响,公司在建及拟

  公司合作开发项目规模增长较快,项目主要位于福州、杭州和宁波等二线城市,未来可售

  跟踪期内,公司提高合作开发项目比例,联合营项目规模增长较快。公司合作对象主要为

  全国及区域性房地产行业排名靠前房企,包括金科地产、保利、碧桂园、万科等。公司按照对

  截至2019年末,公司未纳入合并报表范围的参股项目60个,总未售面积744.62万平方

  米,权益未售面积339.56万平方米,其中以佛山、重庆、南昌、常州、南京和天津等为代表的

  二线城市未来权益可售面积占比69.72%,以邯郸、江门、岳阳和遵义等为代表的三四线城市未

  2017年~2019年,公司对联营和合营企业的投资收益分别为-0.33亿元、-1.37亿元和1.72

  亿元,随着联合营项目逐渐进入结转,2019年投资收益增长明显。考虑联合营项目多处于在建

  状态且未来可售面积充足,随着这些项目的逐步完工和结转,预计公司投资收益在未来1~2年

  跟踪期内,公司法人治理结构仍较为完善,管理团队稳定,在治理结构和内部管理方面无

  公司建立了较为完善的法人治理结构,建立了由股东大会、董事会、监事会和高级管理层

  组成的治理结构体系。设有战略投资中心、运营管理中心、产品管理中心、成本合约中心、营

  销管理中心、财务资金中心等10个经营管理部门,各部门各司其职,并不断完善制度建设。2019

  年1月,公司监事由张子良变更为刘建勤;董事和高管未发生变化。跟踪期内,公司在治理结

  公司坚持“一主两翼”的发展战略发,优化城市布局,智能产业化和建筑工业化持续落地

  公司坚持“一主两翼”的发展战略,做实做强做精房地产开发主业,两翼协同发展智能产

  业化和建筑工业化。房地产开发方面,合理把握投资结转,多元化拓展低成本土地;持续优化

  投资布局,重点投资拓展省会城市、二线和强三线城市;对符合深耕策略、具备发展空间的城

  市继续深耕,已形成深耕优势的城市力追市场领先地位。智能化产业和建筑工业化产业将践行

  自主研发+生态建设的战略,继续拓展社区家居大脑的AI能力,提升智慧一体化系統,推动人

  工智能物联网的全面落地和全人居智慧场景覆盖,打造更完整的智慧硬软件生态;成立产业产

  品研究院,通过日本研究所的技术和材料引入,加快裝配式內裝的技术研发和生态布局,两翼

  业融资环境趋紧的背景下,叠加新冠肺炎疫情对公司短期销售回款的不利影响,公司在建及拟

  公司合作开发项目规模增长较快,项目主要位于福州、杭州和宁波等二线城市,未来可售

  跟踪期内,公司提高合作开发项目比例,联合营项目规模增长较快。公司合作对象主要为

  全国及区域性房地产行业排名靠前房企,包括金科地产、保利、碧桂园、万科等。公司按照对

  截至2019年末,公司未纳入合并报表范围的参股项目60个,总未售面积744.62万平方

  米,权益未售面积339.56万平方米,其中以佛山、重庆、南昌、常州、南京和天津等为代表的

  二线城市未来权益可售面积占比69.72%,以邯郸、江门、岳阳和遵义等为代表的三四线城市未

  2017年~2019年,公司对联营和合营企业的投资收益分别为-0.33亿元、-1.37亿元和1.72

  亿元,随着联合营项目逐渐进入结转,2019年投资收益增长明显。考虑联合营项目多处于在建

  状态且未来可售面积充足,随着这些项目的逐步完工和结转,预计公司投资收益在未来1~2年

  跟踪期内,公司法人治理结构仍较为完善,管理团队稳定,在治理结构和内部管理方面无

  公司建立了较为完善的法人治理结构,建立了由股东大会、董事会、监事会和高级管理层

  组成的治理结构体系。设有战略投资中心、运营管理中心、产品管理中心、成本合约中心、营

  销管理中心、财务资金中心等10个经营管理部门,各部门各司其职,并不断完善制度建设。2019

  年1月,公司监事由张子良变更为刘建勤;董事和高管未发生变化。跟踪期内,公司在治理结

  公司坚持“一主两翼”的发展战略发,优化城市布局,智能产业化和建筑工业化持续落地

  公司坚持“一主两翼”的发展战略,做实做强做精房地产开发主业,两翼协同发展智能产

  业化和建筑工业化。房地产开发方面,合理把握投资结转,多元化拓展低成本土地;持续优化

  投资布局,重点投资拓展省会城市、二线和强三线城市;对符合深耕策略、具备发展空间的城

  市继续深耕,已形成深耕优势的城市力追市场领先地位。智能化产业和建筑工业化产业将践行

  自主研发+生态建设的战略,继续拓展社区家居大脑的AI能力,提升智慧一体化系統,推动人

  工智能物联网的全面落地和全人居智慧场景覆盖,打造更完整的智慧硬软件生态;成立产业产

  品研究院,通过日本研究所的技术和材料引入,加快裝配式內裝的技术研发和生态布局,两翼

  公司提供了2019年审计报告。中汇会计师事务所(特殊普通合伙)对公司2019年财务报表

  进行了审计,出具了标准无保留意见的审计报告。2019年度纳入合并范围的子公司共276家,

  跟踪期内,公司资产规模有所增长且以流动资产为主,其中存货大幅增加且占比较高,已

  计提的较大规模的跌价准备,其他应收款和长期股权投资因合作开发项目增加而增长明显,资

  跟踪期内,受益于房地产开发业务规模的扩张,公司资产总额显著增长。2019年末,公司

  资产总额2643.80亿元,同比增长40.96%,其中流动资产占比94.25%,占比仍然很高。

  2019年末,公司流动资产2491.67亿元,同比增长36.15%,其中存货、其他应收款和货

  币资金占比较高。随着房地产开发项目的不断增多,公司存货规模相应增长,2019年末存货账

  面价值为1606.69亿元,同比增长33.45%,其中开发产品、开发成本和拟开发土地分别为86.56

  亿元、1348.51亿元和171.35亿元,已累计计提跌价准备18.24亿元,公司对中山、眉山、成

  都和株洲等城市部分项目进行了减值计提;其中受限的存货458.78亿元,占比28.55%,相对

  较大;存货周转效率有所下降,2019年存货周转次数为0.18次,同比下降0.03次。公司货币

  资金保持增长,2019年末为260.07亿元,同比增长8.60%,其中受限比例0.88%。公司其他

  应收款主要为关联方往来款,跟踪期内显著增长,主要是公司合作开发项目增多导致往来款增

  公司提供了2019年审计报告。中汇会计师事务所(特殊普通合伙)对公司2019年财务报表

  进行了审计,出具了标准无保留意见的审计报告。2019年度纳入合并范围的子公司共276家,

  跟踪期内,公司资产规模有所增长且以流动资产为主,其中存货大幅增加且占比较高,已

  计提的较大规模的跌价准备,其他应收款和长期股权投资因合作开发项目增加而增长明显,资

  跟踪期内,受益于房地产开发业务规模的扩张,公司资产总额显著增长。2019年末,公司

  资产总额2643.80亿元,同比增长40.96%,其中流动资产占比94.25%,占比仍然很高。

  2019年末,公司流动资产2491.67亿元,同比增长36.15%,其中存货、其他应收款和货

  币资金占比较高。随着房地产开发项目的不断增多,公司存货规模相应增长,2019年末存货账

  面价值为1606.69亿元,同比增长33.45%,其中开发产品、开发成本和拟开发土地分别为86.56

  亿元、1348.51亿元和171.35亿元,已累计计提跌价准备18.24亿元,公司对中山、眉山、成

  都和株洲等城市部分项目进行了减值计提;其中受限的存货458.78亿元,占比28.55%,相对

  较大;存货周转效率有所下降,2019年存货周转次数为0.18次,同比下降0.03次。公司货币

  资金保持增长,2019年末为260.07亿元,同比增长8.60%,其中受限比例0.88%。公司其他

  应收款主要为关联方往来款,跟踪期内显著增长,主要是公司合作开发项目增多导致往来款增

  跟踪期内,公司非流动资产大幅增长,系加大合作开发力度后长期股权投资增长所致。2019

  年末,公司非流动资产分别为152.13亿元,同比增长233.62%,主要由长期股权投资和递延所

  得税资产等构成。公司长期股权投资均为对合营企业和联营企业的投资,2019年末为101.90

  亿元,同比增长508.20%,主要是房地产项目的合联营公司增多所致。递延所得税资产为21.93

  截至2019年末,公司受限资产464.11亿元,为受限的存货、投资性房地产和货币资金,

  占资产总额的比例为17.55%,占净资产的比例为122.47%。公司资产受限比例较高,对资产流

  受合作开发增多引起的少数股东权益增加以及经营积累影响,跟踪期内公司所有者权益有

  跟踪期内,由于少数股东权益和未分配利润的增加,公司所有者权益有所增长,2019年末

  为378.97亿元,同比增长27.74%。随着净利润的积累,跟踪期内公司未分配利润保持提升,2019年末为81.29亿元,同比增长58.99%。同期末,公司少数股东权益显著增长,主要是公

  司加大项目投资力度,合作开发项目的增多使得收购和设立的非全资子公司增加所致,其中

  跟踪期内,公司非流动资产大幅增长,系加大合作开发力度后长期股权投资增长所致。2019

  年末,公司非流动资产分别为152.13亿元,同比增长233.62%,主要由长期股权投资和递延所

  得税资产等构成。公司长期股权投资均为对合营企业和联营企业的投资,2019年末为101.90

  亿元,同比增长508.20%,主要是房地产项目的合联营公司增多所致。递延所得税资产为21.93

  截至2019年末,公司受限资产464.11亿元,为受限的存货、投资性房地产和货币资金,

  占资产总额的比例为17.55%,占净资产的比例为122.47%。公司资产受限比例较高,对资产流

  受合作开发增多引起的少数股东权益增加以及经营积累影响,跟踪期内公司所有者权益有

  跟踪期内,由于少数股东权益和未分配利润的增加,公司所有者权益有所增长,2019年末

  为378.97亿元,同比增长27.74%。随着净利润的积累,跟踪期内公司未分配利润保持提升,2019年末为81.29亿元,同比增长58.99%。同期末,公司少数股东权益显著增长,主要是公

  司加大项目投资力度,合作开发项目的增多使得收购和设立的非全资子公司增加所致,其中

  跟踪期内,公司有息债务持续增长且规模较大,长期有息债务增长明显且占比较高,若考虑

  跟踪期内,公司负债总额保持增长,其中流动负债占比相对较高。2019年末,公司负债总

  额2264.82亿元,同比增长43.44%,其中流动负债占比80.42%,下降1.36个百分点。

  2019年末,公司流动负债为1821.39亿元,同比增长4.105%,其中预收款项、其他应付

  款和应付账款占比较大。公司预收款项主要是尚未结转的房屋预售款,跟踪期内随着销售回款

  规模的增加,公司预收款项有所增长,2019年末为983.33亿元,同比增长47.74%。公司其他

  应付款主要为押金保证金、往来款和代收业主各项税费等,跟踪期内有所增长,系合作开发项

  目增加导致往来款大幅增长所致,2019年末为356.29亿元,同比大幅增长63.95%。公司应付

  账款主要是尚未结算或者支付的工程款,2019年末为250.40亿元,同比增长78.28%。短期借

  跟踪期内,随着业务规模扩大导致的融资需求增加,使得公司以长期借款和应付债券为主的

  非流动负债大幅增长,2019年末为443.43亿元,同比增长54.18%;其中长期借款347.49亿

  元,增长45.45%,主要用途为房地产项目获取及项目开发建设;期内公司新发行债券较多,2019

  年末应付债券80.49亿元,同比增长126.68%,主要为面值30.60亿元的“19美的01”、10.00

  跟踪期内,公司有息债务持续增长且规模较大,长期有息债务增长明显且占比较高,若考虑

  跟踪期内,公司负债总额保持增长,其中流动负债占比相对较高。2019年末,公司负债总

  额2264.82亿元,同比增长43.44%,其中流动负债占比80.42%,下降1.36个百分点。

  2019年末,公司流动负债为1821.39亿元,同比增长4.105%,其中预收款项、其他应付

  款和应付账款占比较大。公司预收款项主要是尚未结转的房屋预售款,跟踪期内随着销售回款

  规模的增加,公司预收款项有所增长,2019年末为983.33亿元,同比增长47.74%。公司其他

  应付款主要为押金保证金、往来款和代收业主各项税费等,跟踪期内有所增长,系合作开发项

  目增加导致往来款大幅增长所致,2019年末为356.29亿元,同比大幅增长63.95%。公司应付

  账款主要是尚未结算或者支付的工程款,2019年末为250.40亿元,同比增长78.28%。短期借

  跟踪期内,随着业务规模扩大导致的融资需求增加,使得公司以长期借款和应付债券为主的

  非流动负债大幅增长,2019年末为443.43亿元,同比增长54.18%;其中长期借款347.49亿

  元,增长45.45%,主要用途为房地产项目获取及项目开发建设;期内公司新发行债券较多,2019

  年末应付债券80.49亿元,同比增长126.68%,主要为面值30.60亿元的“19美的01”、10.00

  有息债务方面6,跟踪期内公司有息债务规模持续增长且规模较大,其中2019年末公司全部

  债务为567.35亿元(含应付票据55.28亿元),同比增长20.02%,主要来自于长期有息债务

  的增长,而短期有息债务同比有所下降;同期末,资产负债率、全部债务资本化比率和长期债

  点和4.98个百分点。若考虑预收款项因素,剔除预收款项的资产负债率7为64.47%。2019年末,

  公司债务中非银贷款60.00亿元,公司债券余额104.87亿元,尾款ABS11.17亿元,其余为

  391.31亿元为银行贷款以及应付票据。2019年,美的置业8综合融资成本为5.87%,同比下降

  0.04个百分点,依托美的集团良好的品牌,美的置业融资成本在民营房企中具有较强竞争优势9。

  从债务期限结构来看,以公司2019年末有息债务为基础,在债券不提前回售的情况下,公

  司的有息债务将主要集中于2020年至2022年到期,并将于2022年出现偿债高峰;若考虑债

  券回售,公司2020年和2021年应偿还有息债务分别为204.51亿元和188.20亿元,将面临集

  7剔除预收款项的资产负债率=调整后负债总额/调整后资产总额;调整后资产总额=财务报表资产总额-预收款项*(1-当期综合

  8美的置业集团未提供融资成本数据。美的置业融资成本数据来自于其公开的2019年年报。

  9根据亿翰智库与《国际金融报》联合出品的《2019年30家典型上市房企融资成本》数据显示,美的置业融资成本排名第13

  位,在民企中仅高于龙湖集团(4.54%)、世茂房地产(5.60%)和滨江集团(5.60%)。数据来源于各公司年报,其中万科、

  截至2019年末,公司对外担保余额71.11亿元,担保比率18.76%,主要是对联营及合营

  公司提供的担保。公司对外担保比例较高,若被担保企业经营出现重大不利变化导致流动性不

  受益于房地产项目结转规模扩大,2019年公司营业收入和利润总额有所增长,但由于存货

  中部分房地产项目销售不及预期导致的资产减值损失对利润造成较大侵蚀,新冠肺炎疫情对公

  受益于房地产结转项目增多,公司营业收入保持增长,2019年实现营业收入384.72亿元,

  同比增长27.93%;营业利润率为25.93%,同比小幅下降0.85个百分点。

  公司期间费用主要由销售费用和管理费用构成,2019年期间费用率为12.02%,同比上升

  1.04个百分点,主要系公司加大营销力度,销售费用大幅增长。2019年,公司销售费用27.56

  亿元,同比增长60.85%,其中营销推广费和薪酬福利分别为11.84亿元和7.46亿元,同比分

  公司资产减值损失对利润造成较大侵蚀。2019年,公司资产减值损失为14.86亿元,同比

  增加8.80亿元,主要系部分房地产项目销售不及预期,计提了14.96亿元的存货跌价损失。投

  资收益为3.99亿元,同比增加3.19亿元,其中理财产品产生收益2.06亿元,变化不大;而权

  截至2019年末,公司对外担保余额71.11亿元,担保比率18.76%,主要是对联营及合营

  公司提供的担保。公司对外担保比例较高,若被担保企业经营出现重大不利变化导致流动性不

  受益于房地产项目结转规模扩大,2019年公司营业收入和利润总额有所增长,但由于存货

  中部分房地产项目销售不及预期导致的资产减值损失对利润造成较大侵蚀,新冠肺炎疫情对公

  受益于房地产结转项目增多,公司营业收入保持增长,2019年实现营业收入384.72亿元,

  同比增长27.93%;营业利润率为25.93%,同比小幅下降0.85个百分点。

  公司期间费用主要由销售费用和管理费用构成,2019年期间费用率为12.02%,同比上升

  1.04个百分点,主要系公司加大营销力度,销售费用大幅增长。2019年,公司销售费用27.56

  亿元,同比增长60.85%,其中营销推广费和薪酬福利分别为11.84亿元和7.46亿元,同比分

  公司资产减值损失对利润造成较大侵蚀。2019年,公司资产减值损失为14.86亿元,同比

  增加8.80亿元,主要系部分房地产项目销售不及预期,计提了14.96亿元的存货跌价损失。投

  资收益为3.99亿元,同比增加3.19亿元,其中理财产品产生收益2.06亿元,变化不大;而权

  益法核算的长期股权投资收益1.72亿元,同比扭亏为盈,增加3.09亿元,预计随着合作开发

  2019年,公司利润总额和净利润均分别为46.01亿元和36.11亿元,同比分别增长6.82%

  和17.00%,增速低于营业收入,主要系资产减值损失和销售费用大幅增长所致。同期,公司总

  资本收益率和净资产收益率分别为3.82%和9.53%,同比分别下降0.24个百分点和0.87个百

  新冠肺炎疫情对短期内公司2020年销售回款、施工进度及结转造成一定负面影响,或将对

  公司短期销售业绩及盈利水平产生制约,但随着3月份以来国内疫情得到缓和,公司房地产项

  目均已正常复工建设,施工进度总体较有保障。同时,公司土地储备较为充裕,2019年末预收

  款项983.33亿元,对2020年收入增长提供保障。此外,公司在建及拟建项目拿地成本仍然较

  低,有利于保障房地产业务毛利率水平的稳定。总体来看,疫情对公司盈利能力的长期影响有

  跟踪期内,公司经营性净现金流有净流出转为净流入,疫情的负面影响使得经营性现金流短

  期承压,股权收并购拿地及合作开发项目增加使得投资活动现金净流出规模依然较大,对外部

  2019年,公司经营活动现金流入为766.63亿元,同比增长51.37%,主要系房地产销售规

  模及回款增加所致;其中销售商品、提供劳务收到的现金为760.59亿元,同比增长56.78%;

  经营活动现金流出736.49亿元,同比增长18.02%,主要系招拍挂购地和建安支出增加所致;

  其中支付其他与经营活动有关的现金101.22亿元,较上年增加37.49%,主要系支付的经营性

  往来款增加所致。同期,公司实现经营性净现金流由上年的流出117.57亿元转为流入30.14亿

  公司股权收并购拿地及合作开发项目增多导致投资性净现金流始终为净流出状态,其中

  2019年投资性净现金流为-148.19亿元,净流出规模同比增加140.94亿元,系期内公司收并购

  益法核算的长期股权投资收益1.72亿元,同比扭亏为盈,增加3.09亿元,预计随着合作开发

  2019年,公司利润总额和净利润均分别为46.01亿元和36.11亿元,同比分别增长6.82%

  和17.00%,增速低于营业收入,主要系资产减值损失和销售费用大幅增长所致。同期,公司总

  资本收益率和净资产收益率分别为3.82%和9.53%,同比分别下降0.24个百分点和0.87个百

  新冠肺炎疫情对短期内公司2020年销售回款、施工进度及结转造成一定负面影响,或将对

  公司短期销售业绩及盈利水平产生制约,但随着3月份以来国内疫情得到缓和,公司房地产项

  目均已正常复工建设,施工进度总体较有保障。同时,公司土地储备较为充裕,2019年末预收

  款项983.33亿元,对2020年收入增长提供保障。此外,公司在建及拟建项目拿地成本仍然较

  低,有利于保障房地产业务毛利率水平的稳定。总体来看,疫情对公司盈利能力的长期影响有

  跟踪期内,公司经营性净现金流有净流出转为净流入,疫情的负面影响使得经营性现金流短

  期承压,股权收并购拿地及合作开发项目增加使得投资活动现金净流出规模依然较大,对外部

  2019年,公司经营活动现金流入为766.63亿元,同比增长51.37%,主要系房地产销售规

  模及回款增加所致;其中销售商品、提供劳务收到的现金为760.59亿元,同比增长56.78%;

  经营活动现金流出736.49亿元,同比增长18.02%,主要系招拍挂购地和建安支出增加所致;

  其中支付其他与经营活动有关的现金101.22亿元,较上年增加37.49%,主要系支付的经营性

  往来款增加所致。同期,公司实现经营性净现金流由上年的流出117.57亿元转为流入30.14亿

  公司股权收并购拿地及合作开发项目增多导致投资性净现金流始终为净流出状态,其中

  2019年投资性净现金流为-148.19亿元,净流出规模同比增加140.94亿元,系期内公司收并购

  拿地规模以及合作开发项目产生的非经营性往来款增加所致。2019年,公司筹资性净现金流为

  166.24亿元,同比增长5.83%。跟踪期,公司房地产开发规模继续扩展,净融资规模持续增长。

  预计未来,公司在建拟建项目仍将需要较大规模的资金投入,而疫情短期内对公司经营性

  从短期偿债能力指标来看,2019年末公司流动比率和速动比率分别为136.80%和48.59%,

  同比分别下降4.91个百分点和上升0.11个百分点。公司货币资金充裕且受限比较较低,2019

  年末非受限的货币资金为257.77亿元,对短期债务的保障程度较好且有所提升。2019年经营

  性净现金流由净流出转为净流入,但公司经营性净现金流对流动负债的保障程度仍然很低。

  截至2019年末,公司获得银行授信总额度1303亿元,其中尚未使用832亿元,未使用授

  根据东方金诚测算,截至2020年末,公司将于未来一年内到期的刚性有息债务本金35.82

  亿元,其中需兑付及回售的债券金额合计35.54亿元,非银行金融机构借款0.28亿元。

  与行业对比组企业进行对比,公司资产规模和营业收入优于对比组企业,盈利能力和运营

  拿地规模以及合作开发项目产生的非经营性往来款增加所致。2019年,公司筹资性净现金流为

  166.24亿元,同比增长5.83%。跟踪期,公司房地产开发规模继续扩展,净融资规模持续增长。

  预计未来,公司在建拟建项目仍将需要较大规模的资金投入,而疫情短期内对公司经营性

  从短期偿债能力指标来看,2019年末公司流动比率和速动比率分别为136.80%和48.59%,

  同比分别下降4.91个百分点和上升0.11个百分点。公司货币资金充裕且受限比较较低,2019

  年末非受限的货币资金为257.77亿元,对短期债务的保障程度较好且有所提升。2019年经营

  性净现金流由净流出转为净流入,但公司经营性净现金流对流动负债的保障程度仍然很低。

  截至2019年末,公司获得银行授信总额度1303亿元,其中尚未使用832亿元,未使用授

  根据东方金诚测算,截至2020年末,公司将于未来一年内到期的刚性有息债务本金35.82

  亿元,其中需兑付及回售的债券金额合计35.54亿元,非银行金融机构借款0.28亿元。

  与行业对比组企业进行对比,公司资产规模和营业收入优于对比组企业,盈利能力和运营

  注:以上企业最新主体信用等级均为AA+/稳定,数据来源自各企业公开披露的2019年数据,东方金诚整理。

  总体来看,跟踪期内,公司资产规模有所增长且以流动资产为主,其中存货大幅增加且占比

  较高,已计提的较大规模的跌价准备,其他应收款和长期股权投资因合作开发项目增加而增长

  明显,资产受限比例较高,对资产流动性和再融资能力形成不利影响;有息债务持续增长且规

  模较大,若考虑债券回售因素,2020年和2021年将面临债务集中偿还压力;营业收入和利润

  总额有所增长,但由于存货中部分房地产项目销售不及预期导致的资产减值损失对利润造成较

  根据公司提供的、由中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》,截至2020年4月

  24日,公司未结清业务中无不良和关注类信息。截至本报告出具日,公司存续期债券付息正常。

  跟踪期内,公司依托美的集团在家电、产品研发等方面优势,持续开发“5M智慧健康社区”,

  全面升级产品战略和产品体系,产品竞争力进一步提升;2019年,公司合同销售金额、合同销

  售面积均显著增长,房地产开发业务收入和毛利润持续增长,毛利率仍保持较好水平;跟踪期

  内,公司新进入上海、天津、武汉、杭州等12个城市,布局更为多元,全口径新增73块土地;

  公司在建及拟建项目未来可售面积较为充足且二线城市项目占比较高,期末全口径剩余可售面

  积3616.60万平方米,平均楼面地价3425.73元/平方米,对未来业务持续发展及获利能力提供

  同时,东方金诚也关注到,公司全口径剩余可售货值面积中42.63%位于三四线城市,叠加

  新冠肺炎疫情对销售回款、施工进度及结转的不利影响,部分项目面临一定去化压力;公司在

  建和拟建地产项目未来投资规模较大,在房地产市场持续调控及行业融资环境趋紧的背景下,

  面临资金支出压力;公司有息债务持续增长且规模较大,2019年末有息债务567.35亿元(含

  应付票据55.28亿元),同比增长20.02%,若考虑债券回售因素,2020年和2021年将面临债

  注:以上企业最新主体信用等级均为AA+/稳定,数据来源自各企业公开披露的2019年数据,东方金诚整理。

  总体来看,跟踪期内,公司资产规模有所增长且以流动资产为主,其中存货大幅增加且占比

  较高,已计提的较大规模的跌价准备,其他应收款和长期股权投资因合作开发项目增加而增长

  明显,资产受限比例较高,对资产流动性和再融资能力形成不利影响;有息债务持续增长且规

  模较大,若考虑债券回售因素,2020年和2021年将面临债务集中偿还压力;营业收入和利润

  总额有所增长,但由于存货中部分房地产项目销售不及预期导致的资产减值损失对利润造成较

  根据公司提供的、由中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》,截至2020年4月

  24日,公司未结清业务中无不良和关注类信息。截至本报告出具日,公司存续期债券付息正常。

  跟踪期内,公司依托美的集团在家电、产品研发等方面优势,持续开发“5M智慧健康社区”,

  全面升级产品战略和产品体系,产品竞争力进一步提升;2019年,公司合同销售金额、合同销

  售面积均显著增长,房地产开发业务收入和毛利润持续增长,毛利率仍保持较好水平;跟踪期

  内,公司新进入上海、天津、武汉、杭州等12个城市,布局更为多元,全口径新增73块土地;

  公司在建及拟建项目未来可售面积较为充足且二线城市项目占比较高,期末全口径剩余可售面

  积3616.60万平方米,平均楼面地价3425.73元/平方米,对未来业务持续发展及获利能力提供

  同时,东方金诚也关注到,公司全口径剩余可售货值面积中42.63%位于三四线城市,叠加

  新冠肺炎疫情对销售回款、施工进度及结转的不利影响,部分项目面临一定去化压力;公司在

  建和拟建地产项目未来投资规模较大,在房地产市场持续调控及行业融资环境趋紧的背景下,

  面临资金支出压力;公司有息债务持续增长且规模较大,2019年末有息债务567.35亿元(含

  应付票据55.28亿元),同比增长20.02%,若考虑债券回售因素,2020年和2021年将面临债

  务集中偿还压力;中山、眉山、成都和株洲等城市部分项目销售不及预期,2019年公司存货计

  综合考虑,东方金诚维持美的置业集团主体信用等级为AA+,评级展望为稳定,并维持“18

  务集中偿还压力;中山、眉山、成都和株洲等城市部分项目销售不及预期,2019年公司存货计

  综合考虑,东方金诚维持美的置业集团主体信用等级为AA+,评级展望为稳定,并维持“18

  全部债务资本化比率(%)全部债务/(长期债务+短期债务+所有者权益)×100%

  经营现金流动负债比率(%)经营活动产生的现金流量净额/流动负债合计×100%

  短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务

  CCC级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。

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